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　　它們散落在衡山路、東湖路、武康路、巨鹿路等歷史街區(qū)，既不像標(biāo)準(zhǔn)化住宅，也不同于現(xiàn)代寫字樓，而是一種高度非標(biāo)、帶有強(qiáng)烈歷史屬性和稀缺性的資產(chǎn)。

　　“很多老洋房其實(shí)從來不會(huì)公開掛牌。”一位長(zhǎng)期從事上海老洋房租賃業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，真正優(yōu)質(zhì)的房源，往往只在中介圈、小范圍客戶群體中流轉(zhuǎn)，“有時(shí)候一棟房子剛空出來，圈子里的人就已經(jīng)知道了。”

　　領(lǐng)事館、奢侈品牌、高端律所、私募基金、咨詢公司、外資企業(yè)高管，曾是上海老洋房最核心的租客群體。

　　不過，這個(gè)曾經(jīng)對(duì)外界來說不易接觸、高度非標(biāo)的租賃市場(chǎng)，正在悄然發(fā)生變化。

　　近期，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，疫情之后，上海老洋房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯分化。其中，地段頂級(jí)、資源稀缺的歷史建筑，租金依然堅(jiān)挺；但部分中檔辦公型物業(yè)，以及面積較大的商業(yè)類老洋房，則出現(xiàn)空置率上升、租金承壓等情況。

　　上海市東湖（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東湖集團(tuán)”）副總經(jīng)理曹偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，在疫情之后，商辦類老洋房的租賃市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)下行，但在今年第一季度，該集團(tuán)旗下物業(yè)的出租率已經(jīng)有所回升。

　　東湖集團(tuán)由上海市國(guó)資委100%持股，持有大約27萬平方米物業(yè)、700多套可租賃房源，其中位于上海的市中心獨(dú)棟別墅達(dá)到263幢，在老洋房租賃這個(gè)獨(dú)特的板塊，可以稱得上是行業(yè)頭部。

　　曹偉表示，該公司運(yùn)營(yíng)的歷史別墅、老洋房、花園建筑等稀缺物業(yè)的出租對(duì)象，實(shí)際上也一直在動(dòng)態(tài)變化中。

　　“在改革開放初期，我們開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的一批別墅型產(chǎn)品，主要面向在滬工作的高端外籍人士，從某種意義上說，這類產(chǎn)品當(dāng)時(shí)解決了上海招商引資過程中的一個(gè)現(xiàn)實(shí)需求——讓來到上海的高端人才能夠找到合適的居住環(huán)境。”

　　他介紹稱，到了上世紀(jì)90年代后期以及21世紀(jì)初，上海經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，大量現(xiàn)代化寫字樓陸續(xù)興起，而老洋房租賃則逐漸形成另一條差異化路線。

　　“歷史別墅、老洋房這類物業(yè)，更多地吸引了一些精品化、小而美、有調(diào)性的企業(yè)，比如律所、金融公司、國(guó)際認(rèn)證公司等。它們不一定需要特別大的辦公面積，但非常看重空間氣質(zhì)、私密性和獨(dú)立性，希望擁有‘整棟樓就是我的公司’的專屬感。”

　　但一位業(yè)內(nèi)人士近期對(duì)記者表示：“疫情過去后，一些傳統(tǒng)高端服務(wù)業(yè)客戶確實(shí)在減少。過去承租能力較強(qiáng)的部分金融、咨詢類客戶，在近幾年明顯收縮，尤其是一些大面積辦公需求，退租情況會(huì)更明顯。”

　　曹偉也認(rèn)為，疫情和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)確實(shí)曾對(duì)老洋房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生過一定影響，但是目前市場(chǎng)本身已在逐步恢復(fù)，近兩年商業(yè)消費(fèi)的發(fā)展、消費(fèi)需求的變化，使得老洋房的租賃對(duì)象再一次出現(xiàn)變化。

　　“比如我們旗下有一棟老洋房，原來是一家大型律所的辦公場(chǎng)所，后來律所退租以后，我們就在思考：老別墅是不是只能做長(zhǎng)期租賃？答案其實(shí)并不一定。現(xiàn)在，小型婚宴、下午茶、精品社交等都越來越受到市場(chǎng)歡迎，老洋房恰恰具備這種小而美、精而雅的場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)。”曹偉說道。

　　過去，老洋房更多采取長(zhǎng)期整租模式，一棟樓由一家機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期承租；而如今，運(yùn)營(yíng)方開始嘗試“場(chǎng)景化運(yùn)營(yíng)”。

　　例如，同一棟老別墅，可以今天舉辦下午茶市集，明天做咖啡主題活動(dòng)，后天成為汽車品牌或奢侈品牌的私享Club空間。

　　與此同時(shí)，新消費(fèi)業(yè)態(tài)正在快速進(jìn)入。咖啡館、買手店、快閃活動(dòng)、品牌展覽、下午茶空間、小型婚禮、私享社交活動(dòng)等，成為老洋房新的租賃需求來源。

　　“現(xiàn)在的消費(fèi)者愿意為‘體驗(yàn)感’買單。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，近年來，上海不少歷史建筑開始頻繁舉辦品牌聯(lián)名活動(dòng)、限定市集和快閃空間，一些過去只對(duì)高端商務(wù)人士開放的老別墅，也逐漸向普通消費(fèi)者開放。

　　一方面，其租金并不便宜。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，上海核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)老洋房，目前租金水平從每天每平方米數(shù)元到數(shù)十元不等，部分頂級(jí)獨(dú)棟物業(yè)年租金甚至達(dá)數(shù)百萬元。

　　“歷史建筑保護(hù)要求較高，空間改造受到一定限制；一些管線、結(jié)構(gòu)、設(shè)備系統(tǒng)，也不像現(xiàn)代寫字樓那樣標(biāo)準(zhǔn)化、高效率。因此，企業(yè)最終還是要根據(jù)自身行業(yè)屬性、品牌定位、辦公需求和成本承受能力來綜合選擇。”曹偉表示，并非所有企業(yè)或品牌都適合老洋房，但恰恰因?yàn)椴豢蓮?fù)制，它又始終具有獨(dú)特價(jià)值。

　　而在上海新消費(fèi)不斷演變、城市線驗(yàn)需求持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，這種獨(dú)特性，正在被重新發(fā)現(xiàn)。曾經(jīng)偏封閉、高門檻的上海老洋房，也開始從“少數(shù)人的資產(chǎn)”，逐漸轉(zhuǎn)向“更多人的消費(fèi)場(chǎng)景”。

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